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迫��康夭�鄹竦墓�煸齔ぃ��5—10年間並不會改變價格隨經濟增長而適度上揚的趨勢。

三、經營管理風險

經營管理風險是指REITs在各項信託業務經營過程中，由於各種不確定因素的影響或由於管理不善等原因而造成損失的可能性。經營管理風險主要包括投資風險、流動性風險、財務風險、盈虧風險、業務開拓風險和決策風險等。

1。　投資風險

這裡說的投資主要是指股權投資，投資風險則是指由於投資收益的不確定性變化而給投資主體帶來損失的可能性。信託投資公司往往在投資中追求高回報，但如果管理上缺乏風險控制，對投資專案和合作物件的選擇不當，就會使投資的實際收益低於投資成本，或者達不到預期的投資收益目標，甚至由於資金運用不當而形成風險（如資金來源利率高於資金運用的收益率，短期資金來源作長期運用等等）。這種狀況普遍存在於信託投資公司的自營投資和委託投資中，是造成信託投資公司資產質量差的主要原因之一。

2。　流動性風險

通常所說的流動性風險是指經濟實體因流動性的不確定變化而遭受損失的可能性。就REIT而言，流動性風險則是指REIT機構由於沒有足夠可運用的資金以保證業務運轉，從而產生損失的可能性。資金流動性差，REIT就無法及時支付資金以履行對委託人或拆借人的承諾，從而就會影響REIT機構的信譽，威脅REIT機構的生存。發展REIT將面對的流動性風險，一方面是由於缺乏穩定的負債支撐，信託投資機構不能比較方便地以合理的利率借入資金以應付資金週轉不靈，從而發生支付困難；另一方面是由於REIT將資金投資於房地產專案後，大量資金被套，形成不良資產，從而產生流動性風險。

3。　財務風險

財務風險是指因財務管理不善而造成的風險。中國REIT在經營中必須對資產負債比例管理指標、成本、損益等重大經營情況定期進行專門的分析報告和財務評價，發揮財務的日常監督作用。如果管理不善，對業務中存在的重大財務隱患不能及時察覺，必然會導致風險的長期積累，最終有可能引起更大的危機。

4。　盈虧風險

盈虧風險主要來自經營不善和經濟狀況的不確定性。信託投資具有靈活性和多樣性的特點，如果經營不善，不注意信託貸款與投資的利率、期限搭配，產生負利差或收益低於費用支出的可能性就很大。如果發生壞賬或投資證券貶值，就會降低投資收益，使風險損失的可能性變成現實性。而經濟狀況的不確定性如市場、利率變化等也都會影響信託投資的收益性和安全性。

5。　決策風險

決策風險是指在REIT業務經營過程中，由於決策者的判斷或決策失誤而給委託人造成損失的可能性。決策風險來自決策者的決策失誤，而造成決策者決策失誤的原因則主要有兩個方面：一是決策程式不正常所造成的決策失誤。在信託業務經營過程中，REIT運用信託財產進行的出租、出售、貸款、投資和同業拆放，都要根據一定的決策程式進行，如果決策者獨斷專行，違背正常的決策程式進行貸款或投資等重大行為的決策，就可能會造成決策的失誤，從而給委託人、受益人或信託投資公司自身帶來經濟上的損失；二是決策者的決策水平較低所造成的決策失誤。信託業務涉及面廣，具有靈活性和多樣性的特點，這就要求REIT的決策者必須具有較高的業務素質和決策水平。如果決策者本身業務素質差、決策水平低，甚至由那些不懂REIT的人辦理REIT業務，則決策的失誤就會在所難免，由此必然會加大REIT業務經營過程中的決策風險。

四、市場風險

市場風險是指投資所在地區房地產市場供求關係的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷運動變化的，房地產的供給和需求也是不斷變化的。對於一個城市或地區的房地產需求，除了要考慮城市居民年均收入水平及房地產價格對房地產市場需求的影響外，還要考慮人口數量及結構、城市產業結構的演進、城市自然條件等因素對市場需求的影響。人口的增長是影響房地產市場的直接因素，現代化程序的加快，使得城市化規模擴大，農村人口向城市聚集，並且城市戶均人口下降，家庭的戶數上升，從而使得房地產的需求逐漸升高。

供求關係的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產本身價格的變化，這種變化會使REITs的預期收益率發生偏離