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的法律制度或規範條例對房地產企業進行管理監督，定期對它們進行評估提升，就會額外加大投資風險。所以，REITs的順利運營必須要以一個成熟規範的房地產市場作為前提。

再次，發達的證券市場，為REITs提供交易的平臺。REITs的一個特色就是可變現、流通性強，這就依賴於證券交易市場。美國的證券市場至今有300多年的歷史，紐約證券交易所曾是世界最大的交易所，一整套完備的證券制度——證券市場的組織結構、上市制度、交易制度、投資稅制、保護股東措施等——有效地保證了REIT在證券市場上的交易流通。1878年東京證券市場成立，隨後又成立了大阪交易所，20世紀90年代東京交易所超過紐約交易所，一度佔據世界老大的地位。日本雖在REITs的實施上沒有取得多大成功，但它的證券市場將為REITs以後的成功提供了堅實的後盾。

另外，REITs的市場供給與需求情況也是一個保證其有效運作的市場環境方面。從供給角度，REITs的資金來源主要有兩個方面：發行股票，由機構投資者和個人投資者認購；從金融市場融資，如銀行信貸、發行債券或商業票據等。從需求角度，REITs的收益實現需要發達的房地產市場加以配合，通常REITs的利潤來源於投資房地產股票、房地產債券、房地產期權、認股權證和直接涉足房地產運作，所以房地產市場的發展程度與REITs的發展有著相輔相成的密切關係。

我國發展房地產投資信託基金的市場環境存在以下三個方面的問題。

1．融資規模過小和發行條件過鬆

我國目前對信託投資公司實施私募監管，在發行市場實行私募發售。《信託投資公司資金信託管理辦法》對資金信託計劃實行200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金。有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。所以，目前國內房地產信託仍只佔房地產貸款餘額的7％左右。

雖然最近即將出臺的《房地產信託管理辦法》對具備一定條件的信託機構取消了200份的限制，提高了信託機構的進入門檻，但是對房地產企業的發售條件限制過於寬鬆，並沒有像國外房地產投資基金那樣要求房地產企業有高的資產規模、企業誠信記錄、管理業績記錄，沒有對基金的委託人、管理人、託管人要求，對投資目標、收入分配、借貸限制作出具體的規定，缺乏相關規範各種房地產信託經營業務的許多實施細則，在實施中可能會遇到困難。

我國房地產商開發水平普遍較低，房地產開發企業多達3萬家，開發企業存在“小、散、差”狀況，企業過多，規模過小，公司治理和市場信譽均存在問題，逃稅和偷稅現象嚴重，對工程粗製濫造，亂上專案，破壞規劃。絕大多數的房地產企業以現在的規模、實力和市場信譽，難以適應新形勢下市場更為激烈的競爭。2000年全國完成的房地產開發投資中，有60％是三級以下的企業完成的，其中無等級企業佔20％，這是近幾年住房質量低劣、事故迭出、社會反應強烈的主要原因。所以，應制定和強化房地產基金髮行人的約束機制，提高發行人的准入門檻，以保障投資人利益不受侵犯。

2．發行方式的不完善

一方面，沒有統一的信託產品招募說明書，各家機構使用的說明書在內容和形式上都不統一；另一方面，在具體的發售中，風險與收益也不對稱。根據信託關係的準則及《信託法》的規定，受託人違背信託合同約定管理、運用和處分信託資金導致信託資金受到損失的，其損失部分由受託人負責賠償。但是在實際操作中，風險與責任的判定是有難度的。

信託機構的違規之嫌更加劇了信託機構的風險。《信託投資公司管理辦法》第32條規定“信託投資公司經營信託業務，不得有下列行為：……（三）承諾信託財產不受損失或者保證最低收益；……”《信託投資公司資金信託業務管理暫行辦法》第4條規定，不得承諾信託資金不受損失，也不得承諾信託資金的最低收益；信託投資公司違反上述規定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔。信託計劃雖不公開承諾保底，但是往往透過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國際信託投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學生公寓優先收益權信託產品”，推介書第6條規定“由於經營管理或者其他原因房信集團（注：資金信託產品擬投入的房地產開發單位）如未能按期足額取得物