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託受益權轉讓模式

房地產企業將開發建設的房地產專案委託給信託投資公司，設立財產信託，房地產企業取得信託受益權；然後，房地產企業將信託受益權轉讓給投資者並取得相應價款實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。

該模式的典型案例是北京國投推出的“盛鴻大廈財產信託優先受益權轉讓專案”。具體運作如下：第一，元鴻公司將其開發、建設的房地產專案——北京盛鴻大廈（市場價值約4。1億元）委託給北京國投，設立盛鴻大廈財產信託。元鴻公司取得該信託項下全部受益權。第二，元鴻公司將其享有的受益權分為優先受益權和普通受益權，並將其享有的優先受益權（人民幣約2。5億元）以轉讓或質押的方式進行處置。北京國投作為獨家代理人代理其轉讓行為。投資人受讓優先受益權後成為優先受益人。第三，北京國投作為盛鴻大廈財產信託的受託人，將處置信託財產所得全部收入存入北京國投開立的信託專戶並管理，優先用於支付優先受益人本金和收益，在優先受益人未取得全部本金和收益前，其他信託受益人不參與任何分配。

此種融資方式較好地迴避了資金信託計劃“200份”限制，從而使得大規模的融資更為現實。但是對於信託受益權轉讓是否符合法律規定目前尚未定論。但房地產企業透過此種方式進行融資，並未被監管部門叫停。

6。　房地產投資信託模式

信託投資公司發行信託計劃，集合運用信託計劃資金，購買房地產，以物業的租金收入支付信託收益，信託計劃投資者可以持續持有房地產產權獲取收益，或者透過多種手段退出。

該模式的典型案例是北京國投推出的“北京國投法國歐尚天津第一店資金信託計劃”（簡稱“歐尚信託”），集合運用信託計劃資金，購買法國歐尚天津第一店的物業產權，以物業的租金收入實現投資人長期穩定的高回報。此外，投資人亦可享有該物業升值的潛在利益。該信託計劃仿效REITs運作模式，集合運用信託計劃資金，購買法國歐尚天津第一店的物業產權，以物業的租金收入實現投資人長期穩定的高回報。此外，投資人亦可享有該物業升值和該專案可能上市流通等潛在利益。見圖6。6。

圖6。6　榮豐2008專案財產信託

合作模式是：北京國投將透過信託計劃募集來的資金，以相對較低的價格，獲得隆迪立川（開發商）手中的峰匯廣場一�