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價上揚。

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推動房價上升的動力（2）

（3）房地產開發商。房價上升會給房地產開發商帶來額外的利潤，毫無疑問，它們是推動房價上升的主要動力。由於目前中國房地產開放商的資產負債率大約為75％。也就是說，只有1/4的資金是房地產開發商自己的，其餘都是從銀行借來的或者是商品房的預售款。只要房價上升1個百分點，開發商的資本回報率就上升3個百分點。

如果房地產商沒有立即將已經建成的住房出售，他們需要支付住房佔有資金的成本和住房閒置的折舊成本。由於住房的折舊期很長，因此，折舊成本對住房銷售的影響並不大。當住房完工之後，開發商面臨的選擇是，如果他們預期住房價格上漲帶來的好處大於他們的資金成本，那麼，他們不必急於把住房賣出去。對於房地產開發商來說，最佳策略是將一部分住房的價格儘可能定得高一些，以此來推動住房價格上漲。提高空置率恰恰是房地產開發商增加利潤的一個手段。

房地產市場往往被一些大房地產公司所壟斷。在寡頭壟斷市場上，決定價格的並不是簡單的供求關係。某些大房地產商財大氣粗，相互勾結，往往擁有一定操控市場的能力。除非引用反壟斷法，限制大房地產公司佔有的市場份額，鼓勵市場競爭，否則任何調整利息、控制土地審批等措施都無濟於事。只要房地產商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們也容易把這些負擔轉嫁給購房者。指望房地產商發善心，主動降低房價，無異於與虎謀皮。

（4）地方政府。地方政府官員往往把房地產價格上升當作經濟繁榮的指標。房地產市場活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入，因此，地方政府樂於見到房價上漲。

（5）新聞媒體。從社會心理學角度來分析，新聞媒體往往本能地順應潮流。當供給方、需求方和地方政府都趨向於房價上漲的時候，順應潮流的文章吃香，而擔憂房地產泡沫，揭示潛在風險的文章會被認為是不吉利的“烏鴉嘴”。在許多時候新聞媒體在房價上漲過程中起到添油、煽風的作用。

從目前中國的普遍狀況來看，促使房價上升的5個原因都存在，從而使得房價上升的壓力越來越大。

導致房價下降的原因（1）

再看看問題的另外一個方面—導致房地產價格下降的原因。

（1）產業轉移。由於產業轉移造成區域性地區居民大批外移，出現房地產過剩。例如，美國的匹茲堡曾經是北美鋼都，屬世界第五大城市。在20世紀70年代，美國鋼鐵工業走下坡路，大量鋼廠關門倒閉，鋼鐵工人不得不轉移到別處謀生。從前，匹茲堡的鋼鐵工人聚集在莫羅格海拉河谷，如今那裡的房屋大量過剩，出現了好幾個幾乎無人居住的“鬼區”。這些地區的房地產價格暴跌。1986年美國休斯敦的幾家大公司被兼併之後主要部分被遷移到其他地區，使得該地區的房價下降了11％。由於產業轉移造成的房價下跌必然是區域性地區的現象。目前中國還沒有出現大規模的產業轉移現象，即使一些資源型城市在資源枯竭之後，仍然有大量農民湧進，使得住房需求並沒有減少。但是若干年之後這個現象是會出現的。

（2）環境汙染、瘟疫流行、地震海嘯等災害，嚴重損害居民的生活品質，有錢人紛紛逃離，導致當地房地產價格下降。例如，加拿大哈密爾頓的鋼廠排出的煙塵使得周圍房地產價格明顯低於其他地區。由於某些惡性案件的負面影響或者犯罪率上升也會導致一些地區的房價在一段時期內下跌。目前，北京和一些大城市的環境汙染問題相當嚴重，可是人們還是奮不顧身地湧入這些大城市。在人口流動趨勢上還很難判斷到什麼時候才會出現拐點。

（3）在經濟蕭條時期，由於失業率升高，會使房價在短期內下降。例如，在1990年的經濟衰退中美國東北部和西部的房價分別下降了和。然而，一旦該地區的經濟走出低谷，房價就會反彈，甚至超出了衰退前的水平。不過在房地產供給彈性較低的地區，即使在經濟衰退時期房價也不會下降。美國的矽谷地區在2000年之後遭遇了IT產業泡沫崩潰的衝擊，許多資訊企業大規模裁員或破產，失業率空前，可是房價非但沒有下降反而繼續攀升。由於經濟基本要素的原因而產生的房價波動是相對溫和的，這種波動和經濟週期有著一定的相關性。中國房價自2004年才開始高速增長，眼下還看不出下一個經濟蕭條到來的時間。

（4）利率、稅率上升。如果基本經濟要素惡化，例如長期真實