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老楊說完這些又叼上一支中南海，說道：“公產房也分為兩大類，分為單位公產和社會共產。單位公產就是單位建設，統一產權是單位的，比如某某廠的家屬區，比如鐵路的房子，比如某軍區的家屬區，雖然說軍產房在字面上算作私產房，但是在交易流程上基本與公產房一致，所以我規劃到公產房裡！而社會共產就是早期房地產改革前沒有買斷的公產房！這個在道里區安字片比較多！”

“下面我們來繼續講解私產房，私產房大體上分為四種，第一種就是商品房，商品房原是指房地產開發經營企業，經批准用於市場出售而建造的房屋。按銷售物件可分為內銷商品房和外銷商品房。簡單來說就是作為商品交易的房子。商品房是指開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。”老楊說完端起杯子喝了口水等著低下老韓他們把培訓的材料記錄完。

看著低下都記錄完了，老楊清了清嗓子，繼續說道：“下面我們來講解經濟適用房，經濟適用房是經濟實惠的由政府扶持的社會保障，也就是說開放商接下了經濟適用房的專案，政府給予優惠，而開發商又按照政府的優惠的成本低價賣給經濟上有困難的家庭的住房。是朝廷體恤老百姓的政績房，如果老百姓來房產證簽發日期五年內賣掉經濟適用房的話就要補齊朝廷給予的一切優惠的差額！參考價格是參考商品房的價格。”

“下面我們說新機制房和房改房，新機制房和房改房你們以後驗房的時候會經常遇到，拿起他的產權證的第二頁上打著新機制房或者房改房的字樣，新機制房說白了就是*回遷的住房，一般來說都是整個小區的邊角廢料，比如現在海富康城A區的房子就很好賣，但是海富康城C區的為什麼就沒有人要呢？因為C區是回遷房，扔在大坑地下，一般稍微信佛點的就喜歡講究說道，站的高望的遠，會當凌絕頂一覽眾山小知道啥意思嘛？簡單點說就是人上人和人下人的區別，所以基本上新機制房沒有好房源，中國人都迷信，基本上都不願意省下倆錢給全家看病……而房改房就是前面講到的公產房買斷了變成私產房的產權的房子。叫做房改房……”說完老楊又喝了一口水，把手中的菸蒂熄滅。

略做了一下調整，老楊繼續開始嘞嘞，哦不，是講課：“下面我們講解的是房產產權在辦理的時候交易的三種手續，首先第一種是三聯單，三聯單是最原始的繳費憑證，是把錢交給開發商，在開發商手裡得到的的繳費的原始票據。其次是發票，第二是發票，發票是開發商一般在小區整體出售了60％左右的時候向房屋產權部門辦理的申請產權的手續。一般在發票這個環節交易的話就產生了稅收。因為在房產住宅局已經備案了，交易就必須納稅。第三種是五年以內的產權證，現在朝廷的政策就是五年以內和名下有二套房產的必須繳納個人所得稅1％，而交易的房子是兩年以內的房子則加收營業稅，兩次評估額差額的5。55％，當然都是指評估額而不是實收額！哈爾濱除了南崗區的房產是以人頭為單位，剩下的區都是以家庭為單位。也就是說你家如果戶口本內的人加起來有二套房產的話如果賣房的話加收1％的個人所得稅！”

“下面我們繼續說市面上的三聯單房子，現在有很多房子都是三聯單的就往外賣，當然不是說開發商不想給他們辦理產權證，而是因為開發商開發這個樓盤的時候就五證不全，下面我們就來講解一下什麼是五證，首先是《建設用地規劃許可證》，當然是字如其意，《建設用地規劃許可證》是審批土地的，如果沒證就不允許蓋樓。其次是《建設工程規劃許可證》，此證是工程預備開工的許可證，無證不允許開工。下面是《建築工程施工許可證》只有此證下來了才可以正式施工。然後就是《國有土地使用證》，只有此證下來工程才算完結，才進入驗收階段，當驗收合格後《商品房預售許可證》就下來了，然後就可以正式的對外銷售！但是房地產類的高額利潤就有人有關係有門路的，在拿到《建設用地規劃許可證》的時候就開始勾結銀行辦理按揭貸款，於是在樓全部蓋好以後有人能拿到其餘的四證，有人拿不到了自然就只能把那些付了款拿著三聯單的晾著了，哈爾濱比較出名的就是美晨家園，挺好個小區一直是三聯單，你們以後自己注意了！”說完老楊就又喝了口水叼著煙的歇了一氣！

等老楊歇的差不多了的時候，又補充一下，說道：“三聯單不能貸款，他只是最初始的繳費憑證，不具備抵押給銀行貸款的資格……再就是接電話的時候別總喂您好的，多跟老韓學學，讓人感覺你們一點也不專業。好像最基本的職業培訓