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新樓房的燈亮了，就連六環新樓房的燈都非常明亮了——由於房子供不應求，不少在北京工作的民眾都跑到河北買樓去了。

〃北京三環燈不亮就是房地產泡沫〃這一齣戲落幕以後，讀者千萬別覺得事情就完了，過去幾年的不舉例子了，就在最近，鄂爾多斯、常州和營口，甚至是地處上海中心城區東北部的新江灣城，都由於出現類似燈不亮的問題，不但被稱作〃鬼城〃，更引得不少人又跑出來大呼房地產泡沫要破滅了。

看到這，只會讓人摸不著頭腦：一個城市房子嚴重供不應求導致房價上漲，外界說是泡沫；另一個城市房子嚴重供大於求了，外界也說是泡沫。那麼究竟供大於求的狀況是泡沫呢，還是供不應求的狀況是泡沫呢？

面對這些亂象，筆者只能回答說，除了一些別有意圖的國際炒家，想透過唱空中國房地產市場而上下其手圖利外，中國也確實有部分人天然有〃戀泡沫情節〃，不管什麼都覺得有〃泡沫〃。這種情況下，就難怪我們天天都能在媒體看到大聲疾呼〃房地產泡沫〃的了。

第16節，房價漲得快，還是收入漲得快？

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二、房價漲得快，還是收入漲得快？

〃泡沫論〃依據之二，根據國際標準，中國房價收入比率、租金與售價比率超標，因此有泡沫。按照歐美國家制定的國際標準，房價收入比率的合適水平為3至6倍，最高不宜超過7倍，一旦超過7倍即代表大部分居民無力買樓，該國或該地區就出現房地產泡沫了。至於月租金與售價比率，國際標準為1比200至300，超過這個標準則代表過多人買樓導致房價上漲過急，已經遠遠不是穩健投資了，因此出現了泡沫，帶來了風險。

由於歐美國家都在採用這些標準，因此不少專家學者也跟著採用這些個資料來計算中國一城市的房價收入比率。北京人均年收入為65436元，以一家三口人計算，家庭年收入是19。6萬元。以該家庭購買一個90平方米的單位來算，需要247萬元，房價收入比超過12倍，意味這家人不吃不喝不消費，需要12年才能買房子，遠遠超過7倍。而租金與售價比率方面，北京、上海、廣州和深圳都超過1：400，均高於國際標準。因此，專家判斷房地產存在很大的泡沫。

但是，這些學者的依據有些值得推敲之處，一方面，學者舉的例子只集中在一線城市，範圍不夠廣。根據國家統計局的資料，在2012年，中國城鎮居民人均可支配收入是24565元，全國新建商品住宅銷售均價5430元每平米，房價收入比是6。63倍，仍未超過7倍這個國際標準。而且，按城鎮居民人均可支配收入計算，2012年比1998年增長超過3。5倍；全國新建商品住宅銷售均價則由1854元每平米，上漲至5430元每平米，總漲幅只有1。93倍。可以看出，1998年至2012年期間，全國房價漲幅速度遠低於全國人均收入的增幅，房地產市場泡沫之說，從何得出？

另一方面，不能將國際標準，尤其是歐美標準完全套在中國身上。在歐美國家，城市化程度都比較高，普遍超過70％；但中國的城市化水平還比較低階，只有50％出頭，在城市化過程中需要消化大量的房子，這種情況下，能否將歐美的標準放在中國身上是值得商榷的。這情況就像一個老年人，如果每天多吃幾塊肥肉，怕消化不了確實容易出毛病，但一個年輕人如果多吃了幾塊肥肉、幾碗飯，讀者覺得他會患上高血壓、高血脂和脂肪肝等病嗎？

而且，說房地產有泡沫，一般是說粉絲賣出魚翅價，大家買不起，所以不買了，這就出現泡沫了；現在的情況是，別說魚翅價，粉絲都賣出金絲的價格，大家還是一邊說貴一邊買，這種情況能叫泡沫嗎？再加上，按說泡沫那是吹彈可破的，但這個〃泡沫論〃從2002年講到現在，尤其是最近三年，推出了號稱〃史上最嚴〃的房地產調控措施，對這個〃泡沫〃又捶又打，都沒能把它擊破，世上有這麼硬的泡沫嗎？

此外，即使從經濟學角度而言，房價是否存在泡沫也是值得探討的。因為房價屬於資產價格（資產轉換成貨幣的比例，也就是一單位資產可以轉換為多少貨幣），在經濟學意義上，沒有不含〃泡沫〃的資產價格，因為這個〃泡沫〃叫做虛擬價值。什麼叫虛擬價值呢？簡單來說，就是資產價格不是按形成這個資產需要花多少錢來決定的，而是按照這個資產能掙多少錢來決定的。例如，一畝肥地就比一畝薄地要貴，因同樣