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為補償的只是承包權（30年承包權出讓金），失去的是土地所有權。何況錢不能生錢，而獲得“返還地”是分享所有權資本化收益，是持久的收益。這種模式在浙江、廣東等地常見，一般是10畝返回3畝。這種模式的村莊集體和農民家庭非常富裕，並且可持續。第三種做法是將集體建設用地集中開發，建成“小產權房”或廠房，出租或入股，獲得土地資本化收益最大化，而不是分散化，一賣了之。這種模式在北京等地普遍存在，這樣的村莊集體和農戶家庭也非常富裕，並可持續。

我在浙江調查，有一個村被徵地時不要任何補償款，但要求政府每徵10畝地，要無償返還3畝。這個村現在很富裕，村裡用土地來修停車場、市場、超市出租，修廉租房給農民工，養老院修得像是五星級賓館。這個村子的孩子讀書都是免費的，甚至到國外留學也是免費，還有看病也是免費。顯然，農民在爭取土地資本化收益最大化的各種實踐，更比學者設計的方案高明多了。　。。

土地新政下的制度建設（4）

這些創新對於我們安排土地制度都是很有幫助的，農民知道怎麼能夠使自己的利益最大化，他們最瞭解自己的情況，重要的是要給農民選擇權，而不是規定農民怎麼去做。農民怎麼去做是農民自己的事情，很多學者都以為自己是上帝，以為學者、政府對農民的感情，比農民對農民、對農民集體感情還好，我覺得這是自以為是了。

我的主張和建議

我對農民非常有信心。在吸收農民實踐創新和學界討論的基礎上，我的主張和建議是必須堅持幾個原則：

第一，地主唯一性原則。農民集體是農村土地的唯一主體，土地依法徵用（用於公益）或改變用途（農轉非），應當由村民集體（唯一地主）依法決定，70％以上集體成員簽字同意才能有效。第二，同地同權原則。同樣的地（農地或非農地），不管是個人所有的、或是集體所有的、或是國家所有的，不同主體都具有同等的土地權益。第三，地權必須依法承擔相應的責任和義務——多功能原則，土地不僅僅是生產要素和私人財產，土地還要承擔糧食安全、公益事業、生態、社會穩定、村民自治等功能。第四，農*體性原則。農村土地處置權屬於土地所有者——農民集體。土地產權如何經營管理、土地產權收益如何分配，由全體村民按照“村民委員會組織法”自主決定。要充分尊重農民的創造和意見，農民是最主要的參與者，不能將農民排除在外。第五，耕者有其田原則。

在堅持上述原則的基礎上，為擴大農民和農民集體地權，我建議新的土地制度由以下幾個部分構成：

第一部分：農地農用權保護和管理制度。屬於在冊的基本農田、林地、草地、水面等土地，不論是國有、集體所有、個人所有，還是地方政府所有，都必須遵守農地農用規劃，不得隨意“農轉非”。但農民可以在農地農用上有更多的選擇，如稻田可以養魚，或在魚池邊建豬舍養豬等等。

第二部分：土地“農轉非”管理制度；隨著城市化和工業化的發展，必然需要土地“農轉非”。土地“農轉非”要依據有法效的發展規劃有序進行。按照規劃“農轉非”的土地，農地所有者和政府各得一半。“農轉非”只能用於城市道路、公園、學校、醫院、養老院和農民工廉租屋等公益事業。商人需要非農地，在土地市場上購買好了，不需要找政府，政府是公平交易的維護者。

第三部分：非農用地交易和開發管理制度。已經“農轉非”的土地，由土地所有者自主處置，出售給開發商或自己開發都可以，但所得的增值收益必須依法納稅，按照累進稅率計徵，增值越多，繳稅就越多。土地增值所徵稅收，歸全民共享，用於增進全民福利。這是為了避免各地為GDP和財政收入開展土地徵收和土地價格大戰。“農轉非”的土地，所有者也可以選擇閒置，但必須繳納土地閒置稅，閒置時間越長，稅率越高。

第四部分：地權實現的基礎性制度。比如說土地登記和確認制度、估價制度，對每一片土地，在網路、報刊上公開，今後買賣要按照公開的價格進行交易，防止*和內部交易。還有土地規劃和編制制度，對中國的每一寸土地，什麼是搞農業的，什麼是今後農轉非的，還有城市裡什麼是工業用地、商業用地等都要進行規劃和編制，哪一塊是今年農轉非，哪一塊是明年農轉非的，都要進行編制。

土地新政下的制度建設（5）

第五部分：土地經營社保制度。我主張建立土地經營銀行，農民可以把自己所有權不超過20％的