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向就成為問題。銀行存款年利息不過2％，還低於通貨膨脹率，存款顯然是虧本生意。而股市和基金又是不可靠的投資，過去幾年下來回

報率為負，這也是一種虧本生意。那麼，在老百姓不能投資國外、也不能輕易創業的情況下，存下的錢到底往哪裡投呢？房產顯然是一種

更可靠的投資品種，因為它是看得見摸得著的實物投資，不存在公司治理問題，相對不易受騙，即使房價不漲，租出去還能得到高於通貨

膨脹率的租金。因此，1998年住房市場化給老百姓提供了一種可靠的投資途徑，增加了人們的選擇空間，使老百姓能更合理地安排一

輩子的經濟生活。有了商品房，張三李四們可透過買賣房產得到跟銀行存款、股票、證券在收益和風險上都不同的投資渠道。而且透過出

租，為那些自己暫時買不起或者還不想買房的老百姓提供住房。何樂而不為？

房產的投資價值取決於其流動性，交易障礙越多，交易費用越高，房產的投資性就越低。我們可能覺得對於那些買房只給自己住

的家庭而言，這種流動性和投資性並不相關。—其實不然。實際上，過去10多年裡許多家庭都換過房子，甚至換過幾次，如果二手房交

易障礙重重、成本很高，對大眾的後果可想而知。即使張三的房子許多年之內不會賣，擁有出售房產的靈活性總不是壞事，萬一哪天他也

要換房呢？再者，在房產的投資性降低之後買房投資的人就少了，可供出租的住房供給就減少，租房住的年輕人和家庭就要付更高的租金

，他們的選擇空間也就更窄，整個社會的福利也就越低。

產權與財富

行政管制導致房產泡沫

一些同仁會說，這次針對房產的管制與徵稅是特殊時期的特定問題逼出來的，是符合“公眾利益”的。—我不懷疑這點，而且相

信任何國家在任何時候都可以為加強行政管制或加稅找到特殊理由，這不是問題的關鍵。關鍵的是房產泡沫到底是如何形成的？這些調控

會把中國帶向什麼經濟狀態？如果是過去的行政管制導致了房產泡沫，那就更不應靠犧牲老百姓的產權來減緩行政措施產生的扭曲。

1998年房改之後，房地產業發展很快，跟建材、傢俱、家電、鋼鐵、中介、金融、室內裝修等一系列相關行業一起，成為G

DP增長的主要動力之一，也讓老百姓透過購房使自己的財富跟著經濟一起漲。特別是，除了因為政府對土地、信貸、房產開發的審批控

制而引出的腐敗外，房地產是競爭性較高、相當市場化的行業，競爭使住房設計和質量日益接近人們的需求，種類選擇也越來越多，人們

的生活“幸福感”也跟著上升。

或許因為房產業這些年“太成功”，住房設計與舒適度改進得“太快”，使前兩年才買到房子的人馬上渴望換更新的房子，也跟

著抱怨房價漲得太快，等等，於是，對房產市場的“宏觀調控”從2002年就開始了，市場的“太成功”反而給自身引來不受約束的管

制。

雖然2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》對房產業有較大的影響，但真正開啟房產調控序幕的是央行20

03年著名的“121檔案”，用意是提高地產商自有資金的比例。當時的背景之一是上海地產商周正毅事件，那一事件使群情激奮，非

整治、約束一下房產開發商不可。“121檔案”正迎合了當時的情緒。可是，客觀上，這類舉措的實際效果只不過是提高了房產開發的

創業門檻，把那些沒門路、平民百姓出身的張三李四開發商們拒之門外，讓他們得不到貸款，逼著他們另找他業，從而減少普通百姓的房

地產創業機會。一旦普通開發商少了，中低檔住房的供給也會減少，供給少了就促使房價上漲。另一方面，那些周正毅們之所以是周正毅

，就是因為他們歷來就靠門路，也有門路，那麼有無“121檔案”或類似規定對他們沒什麼影響，這種規定反而是減少了來自平民百姓

地產商的競爭，使周正毅們更能漲價、有更大發財空間。換句話說，基於樸素情緒的行政管制雖然用意是整治那些違規者，但實際上往往

是幫了他們，害的是那些本意想幫的普通人，使後者的財富增值機會受到限制。

第二波調控