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持在整個市場的5％…10％的穩定比例，覆蓋最低收入家庭，使其“應保盡保”。經濟適用住宅等保障性住房重點解決中低收入家庭的住房問題（即覆蓋到總家庭數的40％），為社會經濟的穩定執行提供基礎，也有些國家覆蓋到中等收入家庭（即覆蓋到總家庭數的60％）。商品住宅面向中等及以上收入家庭，提高生活質量，調節和最佳化社會資源，但對於商品房市場與保障性住房之間的比例關係，並沒有一個統一的通行標準。

各國政府在制定具體政策時，特別注意這兩個子市場之間的相互銜接，根據當地經濟發展水平、居民家庭收入的變化及時調整商品住宅與保障性住宅的市場份額關係，逐步加大市場調節的份額，減少社會保障的份額，實現社會資源最最佳化組合。書　包　網　txt小說上傳分享

居民實際購房能力明顯下降（2）

存量住房市場是住房商品市場體系中的組成部分。完全競爭市場的條件包括人數很多的小規模買者和賣者，產品同質、自由進入和自由退出以及完全的資訊或知識等。在住房存量房市場，買賣雙方均為居民個人（家庭），主體對等，人數眾多，供給和需求高度分散，呈現出典型的競爭市場特徵。存量住房比新房屋數量要大得多，所以真正影響總人口居住水平的並非新增加的房屋量，而是已有的房屋存量。

一、二級住房市場的市場細分是調控和完善住房市場的重要手段。在發達國家，房地產的流動性相對較好，二手房是房地產市場的主要交易品種，人們可以隨時買進賣出，市場價格具有較高的敏感性。當前，我國存量房市場的發展嚴重滯後於現實的需要，存量房的交易不論是從成交面積上還是成交價值上，佔整個市場的比例明顯偏低。房地產業真正成熟的標誌是存量房交易佔市場主導，這一比率在歐美達到了80％－90％，而目前我國這一比例還不到50％。

另一方面，在西方發達國家，住房消費一定有租賃形式，租賃是住房市場的常態，過分偏好住房購買消費，是中國一個特定時期的特定現象，目前我國大部分地區整體上住房自有率偏高，超過了應有的經濟水平和經濟發展階段，租賃市場與購買市場數量關係失衡。

中國城市住宅市場數量關係上的失衡突出表現在三類住房、兩類市場比例關係上：

（1）保障類住房建設和商品房建設之間的比例失衡。從供給看，1998—2006年全國經濟適用房建設歷年保持佔新增房屋建設總量的8…15％之間，“十一五”期間各地都調整了規劃，加大了保障性住房的建設力度，保障性住房的比例提高到全部新建住宅的20％以上。但從居民支付能力看，1998—2006期間佔全部總家庭60％的中等及以下收入水平的家庭，需要透過購買經濟適用房或租用廉租房解決住房問題，即便隨著收入的增長，到“十一五”末需要透過經濟適用房和廉租房解決住房問題的家庭仍然佔總家庭的40％，覆蓋中等以下收入家庭。徹底解決中低收入家庭住房問題將是一個漫長的過程。

（2）經濟適用房建設與廉租房建設之間的比例關係嚴重失衡。當前佔家庭總量20％的低收入家庭根本就買不起經濟適用房，其中的特別困難戶只能租用廉租房，但很多地方政府提供的廉租房和租金補貼明顯不足。

（3）經濟適用房建設和消費中“租”與“售”的比例失衡。經濟適用房絕對價格基本滿足中等收入家庭和部分中低收入家庭的需求，必然出現既不夠條件租廉租房，又買不起經濟適用房的“夾心層”，這一部分人只能租用經濟適用房，但現行的政策並沒有租用經濟適用房的機制。txt電子書分享平臺

居民實際購房能力明顯下降（3）

（4）住宅存量市場和住宅增量市場比例關係的失衡。住宅租賃市場和住宅買賣市場的比例關係失衡。住宅存量市場交易不活躍，住宅租賃市場成交清淡，交易量和市場容量不匹配。

住宅市場中各子市場的市場化程度不同，也就帶來了與之所形成的價格和租金方面的巨大差異。通常情況下，廉租住宅的租金水平主要考慮最低收入家庭的支付能力，兼顧該類住宅正常使用中的維護費用支出情況。在香港，廉租住宅的租金水平為家庭年收入的9％，遠遠低於租住商品住宅租金為家庭年收入26％的水平；從美國的情況來看，一般收入家庭的住房消費開支控制在25％左右，低收入家庭則將收入的30％用於房租，餘下和市場應交房租的差額由政府發券補足。

社會保障住房對商品住宅價格的影響主要表現