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“以房養老”的新模式，退休老人住進養老院，把房給租了甚至給賣了。北方地區一些大城市的老人到海南去買房，在那裡住半年，把這裡的房產租出去，投資居住兩相宜。

（4）國際資本流動帶來投資性住房消費格局的變化。當前國際金融風暴必然帶來國際金融體系的重構，人民幣在國際貨幣中的地位將逐步提高，人民幣對各國貨幣的匯率已經發生了很大的變化，必然對進入中國房地產市場的國際資本產生深刻的影響，同時中國資本走出國門，進入到歐美等國家的房地產市場也是一個必然的趨勢，前幾年在人民幣持續升值的情況下是大量的留學生和外國人，把美元寄到中國，買房置業投資。前不久也有中介機構人組織國內居民去美國買房“抄底”。

此外，當“80後”逐漸成為購房主體後，在消費理念、消費行為上也會發生深刻變化。美國發生次貸危機一個深層的問題是居民住房消費理念和社會價值觀的深刻變化。很多居民是在二戰以後出生的，尤其是60年代以後，美國社會文化價值、生活價值都發生了深刻的變化，超前消費、過度消費成為一種時尚。

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重構中國住宅產業政策體系

總之，回顧近年的房地產宏觀調控，充分顯示出我國房地產管理是被動的、缺乏前瞻性的。當然，經過近20年的摸索實踐，對房地產業發展的一些根本性問題的認識上越來越清晰，中央短期的政策手段和中長期的目標、思路逐步一致，中央的決策和地方的組織實施更加協調統一。然而，房地產行業的一些深層次問題仍然突出。筆者擬提出如下建議：

堅持用科學發展觀指導全域性，重構房地產業政策框架

要正確認識房地產業與宏觀經濟社會發展的關係，重構產業發展模式；要以資源和環境的制約為前提，科學合理確定中國的城市建設和住房建設的各項標準；要合理分配社會資源，協調推進住房建設和醫療衛生等各項公共事業；要轉變消費觀念，提倡適度合理消費，建設資源節約型和環境友好型社會；要堅持住房市場化的方針，堅持完善市場體系的建設，保持市場總體的供需平衡，形成科學、合理、穩定的房價形成機制；要堅持多渠道的住房供應體系，著力規範和加大保障性住房的建設；要大力推進住宅產業的自主創新，提高住宅產業化的水平，真正用科技的手段，實現住宅消費從單純的追求數量到追求質量的轉變。

既要始終堅持住房市場化的方向，還要完善多渠道住房供給體系

實踐證明，我國房地產行業的發展必須長期堅持市場化的方向，不能因為一段時間、某些方面、某些地區出現了一些問題，就片面地否定我們20年來改革和發展的成果，退回到用行政手段來解決住房問題。但也必須全面完善住房保障制度，真正實現“該市場的由市場解決，該保障的由政府來承擔”，二者缺一不可。既要形成科學合理的市場結構，保持市場供需的總體平衡。還要維護市場的公平、透明、高效、規範，實現價格的整體平穩。

要堅持公平正義，深化完善住房保障制度建設

完善住房保障制度建設的根本的指導思想就是“必須體現公平正義”。要確保住房保障理念的公平性；要實現不同收入階層在保障範圍和保障標準上的公平性，即“准入機制”的公平正義；要實現保障性住房建設和配售的公開、透明、公正、公平，即“實施機制”的公平正義；要實現保障性住房再流通的公平性，即“退出機制”的公平性。當前，要科學合理確定住房保障範圍和保障水平。要統籌各項改革事業，科學把握推進完善住房保障工作的程序。要循序漸進完善住房保障的實現方式。

科學界定政府行為的邊界，推進科學決策、*決策

在市場經濟下，政府要體現公平正義就必須對住宅市場失靈進行必要的干預，包括：對住房交易中的資訊不對稱的干預；對住房市場供求失衡的調節和區域性壟斷的干預。同時，除非是在極端情況下，政府幹預的邊界也應該限定在這些範圍之內。要全面推進公平正義，切實轉變政府職能。不僅對待不同開發商應體現公平，在不同階層的消費者中應體現公平，更重要的是在政府、開發商、消費者三者的利益關係中體現公平，應充分轉變政府職能，體現政府的公共服務，充分尊重開發商和消費者合法的正當利益，體現不同利益主體的平等，政府和部門利益不應該凌駕於社會公眾利益之上，更不能“與民爭利”。要建立強制性資訊披露政策，強化資訊公開，提高社會民眾的話語權，提高科學決策、*決策的質量。要