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。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20％家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自於商業貸款。德國所有房貸（包括合同儲蓄和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。也可進一步完善和充分發揮住房公積金的制度優勢，還可以更多嘗試金融支援“合作建房”等模式，進行大膽的創新。

（3）要堅持推進金融產品創新，進一步激發和支援居民剛性住房需求向有效需求的轉化。

建議對現行“第二套房貸款”進行必要的調整，至少應該取消首次置業套型面積的限制，研究針對“以小換大”、“以舊換新”的第二套房的政策優惠。事實上在如何進一步激發和支援改善性需求向有效需求轉化方面，房地產金融創新大有可為。

近年來，中國個人住房貸款超常規地發展起來，對銀行的風險管理水平提出新的挑戰。有學者指出，中國的銀行業是沒有個人住房貸款以及消費信貸風險管理經驗的，個人住房貸款的風險尚處於隱蔽期，需要謹慎對待，用於分散住房貸款風險的資產證券化、信用衍生品等金融工具及其相應的制度安排卻遠遠沒有得到發展，更為關鍵的是，圍繞著房地產市場、金融市場和證券市場的產品創新、技術創新以及制度創新，仍然很不夠，使得所有的住房貸款風險都只集中由一個主體——銀行來承擔。

因此，必須始終堅持一手抓金融產品創新，一手抓金融監管，兩隻手都要硬。一方面透過個人抵押貸款制度的創新，激發和支援市場的有效需求，支援居民的合理購房行為，另一方面，要有效控制和防範個人抵押貸款快速增長可能帶來的違約風險，加大稽核管理的力度，認真研究和完善針對不同的購房者的差別化政策，嚴格控制投資性購房的貸款發放，禁止抵押按揭的轉按揭行為，特別是要嚴格對個人抵押貸款的審查和貸款發放後的跟蹤管理，嚴肅查處各種假按揭和騙貸行為，將是今後一段時間內防範房地產金融風險的主要任務。

（4）要毫不動搖堅決抑制住房的投資需求和過渡消費，加大力度支援保障性住房建設。

房地產作為既拉動投資，又帶動消費的產業，今後5年，在整體上保持現有的固定資產投資規模和15％左右的投資增長速度，對於克服國際金融危機帶來的挑戰，實現“保增長”的目標十分必要。關鍵在於要進一步加大住房供給結構調整的力度，特別是加大保障性住房的建設力度，加大中低價位中小戶型普通商品房的建設。進一步加大住宅供給結構調整，不僅可以加速房價的理性迴歸，還可以透過中低價位適銷對路的增量交易來帶動市場的活躍，激發和帶動存量市場的交易。同樣，在保持合理的房地產信貸規模增長的基礎上，要進一步加大房地產信貸結構調整的力度，支援和引導信貸資金並帶動社會資金流向保障性住房和普通商品房的建設。

同時要下大力氣消除非收入性體制障礙對居民個人住房貸款需求的抑制，合理減化貸款程式、縮短時間、減少成本、提高服務，想方設法有效激發和支援中等收入家庭的住房信貸消費，促進在現有收入水平和預期下，理論需求向實際交易行為的兌現。

（5）進一步拓寬房地產企業合法融資渠道，規範融資行為，控制融資風險。

建立順暢的房地產投融資渠道十分必要。當前我國房地產直接融資渠道狹窄，資金的來源渠道仍舊單一且極不穩定。幾年來國家在收緊銀根的同時，並沒有及時有效地進一步拓寬房地產企業合法融資渠道，合理引導籌資方式多樣化，促進房地產企業的併購重組，隨著時間的推移，部分地區的中小房地產企業和空置專案的系統性風險加大，可能形成銀行呆、壞帳的集中增加，進一步拓寬房地產企業合法融資渠道，鼓勵和推動企業間的併購迫在眉睫。要積極推動資本市場的發育，鼓勵開發企業透過股權合作、上市、房地產信託、房地產專案債券化等渠道籌集開發資金。國外房地產企業資金來源通常是40％的房地產基金，40％是私募基金（包括私人投資或者企業之間的投資），剩下20％才是銀行貸款，特別是鼓勵開發企業透過證券市場實施資產重組。要加快研究產業基金管理辦法，出臺產業基金法，促使蓄勢已久的房地產產業基金正式登臺。要推進房地產抵押貸款證券化程序。房地產抵押貸款證券化可以提高銀行房地產消費貸款的流動性和安全性，降低金融風險，也為投資者