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方式的結構和比例，解決好各個不同收入水平的居民的住房保障問題，加大轉移支付的力度。特別要根據各地的不同狀況，應地制宜，統籌兼顧，分類指導，充分調動地方政府的積極性。收入越低，收入的彈性越小，收入越高，收入增長的可能性就越大，對於一些財政能力有限的城市及地區，當務之急是將有限的資金用在廉租房的建設上，擴大覆蓋範圍，提高租金補貼標準，真正把最需要住房保障而收入變化不大的群體的保障工作做實。

當前進一步加大保障性住房建設要避免走向兩個極端：一是將保障性住房作為拉動內需的主要手段，而忽視其作為保障的基本功能，盲目擴大保障性住房的建設規模；二是片面強調鼓勵居民的住房消費，而放鬆對保障性住房的“准入”和“退出”的審查，忽視長效“准入機制”和“退出機制”的建立，再次走1998年以來走過的彎路。

（4）要密切關注和解決特殊群體的住房保障問題，加強對前瞻性研究。

比如，老年人的住房保障問題：目前，我國60歲以上的老年人口占總人口的比重已經超過11％，預計到2020年比重將升到16％，達到億人，北京、上海等城市將提前達到老齡化社會。同時，家庭結構也發生了很大的變化，另一個重要方面是老年人的養老、醫療、社會服務　問題也很突出；而購買經濟適用房的方式又讓老年人的還貸壓力很大。老年人與子女分開居住的方式是必然，分開以後的住房問題如何解決？

再如，而目前，在城鎮住房保障體制的規劃和政策設定中，還基本沒有考慮農村居民住房保障問題，當然，農村改革的重點是減少農民負擔，提高醫保的標準，擴大的覆蓋範圍。北京等財政較好的地區也只是對農村低保戶、農村危房進行改造和維修，以及山區居民的搬遷等進行適當的財政補貼等方式，幫助居民改善居住條件。農村究竟採取什麼樣的住房保障方式？標準和範圍如何確定？城鄉住房保障體制如何接軌？按照一個什麼樣的程序逐步接軌都成為一個必須破解的題目。當前，完善住房保障的程序中也要考慮逐步縮小城鄉住房保障的差距，而不是擴大。

（5）認真研究最佳化監管方式，降低監管成本。

為適應住房保障體制的建立，建設部成立了住房保障司，各地方政府也在建設主管部門下設了住房保障管理機構，明確了准入和退出的機制。大部分地區對於享受經濟適用房和廉租房資格認定，實行“三級稽核、兩級公示”制度和“輪值搖號”的管理辦法。這一辦法在具體操作中充分體現了公開、透明，但也存在著程式複雜，需要大量的人力物力進行管理，管理成本較高。如何在政府機構、工商、稅務、銀行等各部門之間進一步整合各個方面的資源，提高資訊化程度，實現資源共享，從而降低整體行政管理成本，需要進一步實踐和摸索。

住房金融政策的創新勢在必行（1）

積極運用公共財政政策，推進完善我國住房保障制度。

國務院曾於2007年8月在《關於解決城市低收入家庭住房困難若干意見》中提出，有關部門要抓緊研究制定廉租住房建設、經濟適用住房建設和住房租賃的財政、稅收和金融支援政策。2008年02月05日央行和銀監會聯合釋出《經濟適用住房開發貸款管理辦法》，放寬了申請經濟適用房開發貸款的門檻。《辦法》規定經濟適用住房貸款專案的資本金不得低於專案總投資的30％，《辦法》還擴大了貸款人範圍，除國有商業銀行和住房儲蓄銀行外，還增加了股份制商業銀行等其他銀行業金融機構。，同時明確了利率優惠政策，《辦法》中明確提出了“貸款利率按人民銀行利率政策執行，可以適當下浮，但下浮比例不超過10％”的規定。

2008年3月14日財政部、國家稅務總局發出《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》，通知在個人購買經濟適用住房、單位建設經濟適用住房，以及房屋租賃方面做出了一系列優惠的規定：首先，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半徵收契稅，按規定取得的廉租住房貨幣補貼，免徵個人所得稅；其次，廉租住房經營管理單位的租金收入，免徵營業稅、房產稅；對個人出租住房取得的所得減徵10％的個人所得稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免徵印花稅；對個人出租住房，不區分用途，在3％稅率的基礎上減半徵收營業稅，按4％的稅率徵收房產稅，免徵城鎮土地使用稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減徵4％的