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中國房地產宏觀調控歷程

在計劃經濟時期，城鎮住宅建設由政府統一投資、統一規劃、統一建設，採取統一管理和統一分配的方式。改革開放以來，特別是1990年以後，我國開始了從計劃經濟體制向市場體制的轉軌，城市土地從無償劃撥轉變為有償、有期限使用，房地產和住宅開始逐步成為商品，逐步向社會化、市場化、產業化發展。

97年後，為擴大內需，拉動國民經濟的發展，國家提出將住宅建設作為國民經濟新的增長點和居民新的消費熱點，並將住房制度由福利型分配轉為貨幣型分配，大力推進住宅產業現代化，住房開發投資持續增長，開發規模不斷擴大，產銷兩旺。在房地產業快速增長的過程中，其關聯度高、帶動性強的特點也發揮得淋漓盡致，1998年以後，我國房地產投資額以每年超出20％的速度增長，增長速度遠遠高於GDP的增長，到2003年部分地區出現了投資過熱，地價和房價持續快速上漲，房屋空置加劇等現象，房地產越來越成為全社會普遍關注的問題。

2003年開始，針對宏觀經濟執行中的問題，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施。宏觀政策的兩條主線：一是嚴把土地關，二是嚴把信貸關。其根本宗旨和政策目標是：抑制投資過快增長，促進經濟增長模式的轉變。一方面，土地管理部門持續開展土地市場的清理整頓，強化對土地供應的管理，嚴格對耕地佔用的審批，執行經營性土地的“招、拍、掛”制度；另一方面，銀行嚴格控制對房地產的信貸投放，提高商業銀行存款準備金比率、提高貸款利率、實行差別貸款政策等。

2005年，房地產調控的政策進一步深化，調控力度加大，重點更加突出，國務院明確要求加大對中低價位房屋和中小戶型房屋的供應，並提出了明確的量化指標，各地也相繼出臺加大經濟適用房建設和推進廉租房建設的計劃和措施。一些地方政府甚至把控制房價作為政府官員考核的主要指標。

2006年，房地產宏觀調控的措施繼續密集出臺，5月17日，國務院總理*主持召開國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的六項措施（國六條）。對供給結構、稅收信貸手段、拆遷規模、房地產秩序、廉租房建設、資訊披露制度等又作了進一步強調。5月29日，國務院辦公廳轉發九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，對“國六條”進一步細化，在套型面積、小戶型所佔比率、新房首付款等方面做出了量化規定。7月24日，建設部聯合其他5部委下發《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》＇171號文＇，加強了對外商投資企業房地產開發經營和境外機構和個人購房的管理。同日，國務院辦公廳釋出《關於建立國家土地督察制度有關問題的通知》，九個國家土地督察局派駐地方，全國省（區、市）及計劃單列市的土地審批利用，將納入九大土地督察局嚴格監管之下。同月26日，國稅總局釋出《關於住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》，在全國範圍內統一強制性徵收二手房轉讓個人所得稅。11月20日，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯合釋出《關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》。新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍。

2007年，房地產宏觀調控力度仍在進一步加大。1月，國稅總局釋出《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確房地產企業土地增值稅由原來的以預徵為主的繳納方式改為清算式繳納。該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅徵繳將開始嚴格執行。6月，商務部發布《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，深化了對外資投資房地產的管理，11月，國家發改委和商務部聯合頒佈了《外商投資產業指導目錄　2007年修訂》，對外商投資房地產業限制範圍有所擴大，並新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制，還將“普通住宅地開發建設”從2004年修訂的現行《目錄》鼓勵投資類別中刪除。在信貸方面，07年央行數次加息，多次提高存款準備金，12月11日，央行和銀監會聯合下發《加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確以借款人家庭為單位認定房貸次數，對二次購房實行差別的利率政策，提高了首付比例，並對房地產企業貸款和個人抵押按揭實行了更嚴格的管理。

07年8月份國務院主持召開了全國住宅工作會議，併發布了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若