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費等）建設成本、銷售費用、稅金、利潤、其他費用等幾項構成。據此分析，如果不是地價上漲導致房價上漲，那麼是不是建設成本的提高導致了房價的上漲？亦或是開發商的利潤暴漲，開發商抬高了房價？要不就是政府徵收了過多的稅費，政府是最大的利益主體？

1、開發成本導致了房價上漲嗎

*在《資本論》中把商品價值分解為3個部分，分別是：物化成本、勞動成本和社會平均利潤，其公式表示為：

W=C＋V＋M

其中，W代表商品價值；C和V分別代表固定資本（物化成本）與可變資本（勞動成本）；m表示剩餘價值，即利潤。

按照這個分析模式，房地產的成本構成就可分為固定資本（物化成本）與可變資本（勞動成本）兩大部分。房地產的固定資本主要包括土地開發成本、建設成本、佔用資金的利息成本等；而可變成本主要是指房地產的經營銷售成本、建築施工過程中工人的勞動工資以及前期的勘察設計費用、管理費用等。按照統計慣例，通常把房地產的固定成本和可變成本之和成為竣工房屋造價。透過比較竣工房屋造價與房地產銷售價格的增長變動，可以確定二者的內在因果關聯。

筆者對1994年以來《中國統計年鑑》的資料進行了整理，發現近年來各地商品房竣工房屋造價保持了平穩上漲，只是在2000年和2001年略有下降，但“造價售價比”指標卻發生了變化。從區域位置上看，大部分省市的房屋銷售價格和房屋竣工造價之比都在45％~65％之間波動，但經濟越發達的城市這個比例在逐年變小，比如到2007年底北京為，上海，造價上漲的速度和幅度遠小於房價上漲的速度與幅度。由此可見，成本的增加確會導致房價上漲，但絕非主要因素。

2、房地產暴利—社會爭論的熱點

大眾百姓普遍直觀地認同房地產是暴利行業。因為，改革開放20多年來，從來沒有哪一個行業像房地產業這樣盛產億萬富翁，各種富豪排行榜上，房地產富豪連年佔據半壁江山。相應的這幾年人們對房地產開發商的抨擊不絕於耳，稱他們“見利忘義”、“為富不仁”，甚至是“牟取暴利的奸商”。

但房地產開發商並不認同。華遠集團總裁任志強參加2005年首屆中國地產品牌價值評估與品牌評選活動論壇上一句“表白”令舉座皆驚。“沒有巨大的利潤支援，無法建設品牌，因此房產品牌就該具有暴利的”，但隨後在巨大的社會輿論壓力中，任志強在他的個人部落格裡又做出了一系列解釋：“1998年在住房制度改革和銀行信貸政策對個人購房消費的支援下，給房地產發展注入了活力，促進了房地產業的高速發展。”、“少數企業的“暴利”、少數專案的“暴利”並沒有改變全行業的利潤情況，也沒有使全行業成為暴利行業。”

開發成本和開發商導致了房價上漲嗎（2）

萬科集團董事長王石則認為：至少從上市公司的情況來看，房地產行業並不是暴利行業。有人會問，房地產不是一個暴利行業，但為什麼出了這麼多富豪？原因很簡單，房地產行業是中國所有能夠上規模的行業裡面，唯一一個從一開始起就對民營經濟完全開放的行業。”，“如果金融業、資源業、菸草業、通訊業行業一開始就對私營企業開放，那麼中國的首富一定會出現在這些行業，而不是房地產業。”

兩位地產大鱷的言論在確信房地產無暴利的同時，給出了不同的理由，而一些不公開身份的房地產業內人士卻不時向媒體透露著行業高利潤率的資訊。《中國經濟週刊》的一份調查認為利潤率55％是房地產商的底線，前幾年，房地產開發的自有資金利潤率很高，達到百分之幾百，目前在宏觀調控下，房地產自有資金的利潤率也接近100％。

中國大多數學者都認為房地產業存在暴利，認為這是不言而喻的。

徐滇慶提出，2004年的資料顯示，僅房價上漲的部分老百姓就多交了1600億，房地產商得到的利潤應該交稅，經過調查，房地產商增加的稅收只有100多個億，其餘的哪裡去了？無疑成為房地產開發商的暴利所得。　易憲容更是用數字直接計算了開發商的高額回報。“目前國內的房地產，如果不說那種100％以上的利潤，只是以開發認為的25％左右的利潤為基準，那麼這個利潤水平是不是暴利呢？我們只要把居民一年期銀行存款利率為一對照就知道了”。“相差10多倍，是不是暴利呢？”

但也有不同的聲音。宋榮認為我國房地產業暴利存在具有合理性。