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客戶，即是借款人的利益。在加州以外地方，房貸經紀可以濫收費用，甚至提供不合適或者不適用的貸款。加州的最高法院於1979年的案例曾指出房貸經紀需要維護客戶利益，這案例成為普通法的一部分，適用於加州法院。

試想，審批房貸的人沒有政府監管、沒有發牌制度、沒有保障客戶的責任，放款的證券機構的情況也是差不多，這些機構沒有責任申報問題貸款，收屋程式亦滿是漏洞。

第一章　次貸危機的背景（3）

即使銀行進行次貸交易，銀行亦只是在轉移房貸給證券公司時動用名為倉庫信貸的短期資金。實質上，銀行只是次貸中間人，並非實質的次貸承接者。當然，有些銀行眼見次貸市場熱烘烘，就成立自己的證券公司承接次貸或者像香港上海滙豐銀行那樣，收購以承接次貸為主的機構，直接投入次貸業務。但是，原則上，銀行本身並無實質承接次貸。

據瞭解，即使到了2007年底，次貸危機出現後半年，濫批次貸和亂收回傭的情況仍然存在。相信下頁廣告不是胡說，當真是OK。

美國政府在12月中已宣佈立法管制地產貸款商和經紀的廣告。

房貸經紀是推動次貸的主力

＇圖 A1

這是筆者看到的地產貸款商廣告，原載於2007年12月15日星島日報美西版。請細心看看貸款條件。什麼都OK，連沒有綠卡、沒有工作和收入都OK。據瞭解，即使到了2007年底，次貸危機出現後半年，濫批次貸和亂收回傭的情況仍然存在。相信這廣告不是胡說，當真是OK。＇

筆者來到美國的初期就曾經想過當房貸經紀，那是賺大錢的行業。在加州，房貸經紀的年薪收入達到6萬美元以上，相比一般事務員萬多元年薪，差距真的很大。

房貸經紀只顧賺錢，積極地尋找市場上需要貸款的人。這支41萬人的房貸大軍為美國住宅市場上的炒家提供次貸機會。

信貸市場競爭激烈，房貸經紀又不受監管（加州才有發牌制度）。他們積極尋找需要次貸的置產者，令次貸質素下降。美國的信貸由嚴格審批改為低憑證核貸（Low　Documentation），後來更演變成無憑核貸（No　Documentation）。即是說，房貸經紀並不要求借款人提供檔案證明申請房貸時的宣告屬實。信貸濫用程度可想而知。

2006年，美國次貸房貸的總金額是6千億美元，佔美國總房貸的五分之一。到2007年3月為止，未了結的次貸達到兆美元，次貸危機已經形成。2007年10月，浮息次貸之中約有16％已經有90日沒有繳房貸，或者已進入法拍程式。

一般住宅信貸的斷供收樓比率約是1％，次貸被抵押受益人（抵押權人）收樓的比率高達20％。2007年已有超過1百萬人因此而被迫遷離家園，到2008年初更超過2百萬人。濫批房貸程度可想而知。

＇圖A2

信不信由你，一個月之內，筆者能收到這麼多銀行和財務公司的信。筆者沒有欠他們錢，只是他們想借錢給我。最惹人注目的是CHASE銀行的招攬信，幾乎每隔兩三天就來一封。＇

無憑藉貸是拖延次貸風暴出現的最後手段

除了前美國聯準會主席艾倫．格林斯班（Alan　Greenspan）濫用減息和放鬆銀根的基本因素之外，信貸證券化是加速濫批信貸的罪魁禍首。美國政府當然瞭解情況。到了次貸危機浮現時，政府竟然無視無憑藉貸的危險性，反而覺得是拖延次貸風暴爆發的最後手段。要是政府在簡易型抵押貸款時插手干預，相信次貸危機早在三年前已經爆出來，情況也不會這麼嚴重。政客想拖延次貸問題的出現，所以對無憑藉貸一事置諸不理。在此情況下，炒作房地產的投資客一湧而出，把房市炒得熱呼呼，房貸經紀更是趁機大撈一票。

美破產法對破產人的保障與次貸風險的關係

很多人都認為房價會繼續上升，能夠買樓就儘量買，利用這個房市熱絡的難得機會豪賭一次。反正輸了不是自己的錢，贏了就入袋平安，反正最差的情況就是付不出房貸或是被法拍，此時大不了宣佈破產或者遠走他州。總之，輸打贏要。

我看過一個電視節目，內容是講一位年青人如何虛報收入和資產買入幾十項房地產，企圖炒賣圖利。起初，房價上升，大賺一筆，到了房價停滯的時候，手頭上十多間房子全部被查封。當時他拿的是12成次貸，除了10成房價之外，還拿到2成房價的物業維修費